방공제란 계산 방법 주택별 공제 금액 면제 지역별 최우선변제 금액

디딤돌 대출에 대해 방공제 적용 이슈가 나오고 있습니다. 대출시 방공제의 의미와 계산방법, 어떻게 면제받는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

목차

 

방공제

주택담보대출을 받을 때 임차인의 최우선변제권을 보호하기 위해 대출한도에서 최우선변제금을 공제하는 제도입니다. 만약 주택이 경매로 넘어가게 되면 임차인은 최우선변제금을 근저당 순위에 관계없이 받을 수 있어 은행 입장에서는 상환 리스크 헷지를 위해 해당 금액을 제외하고 대출한도를 책정합니다. 결국 방공제는 임자인 보호와 은행의 리스크 헷지를 위한 장치라고 볼 수 있습니다.

위와 같이 담보 주택의 임대 개념이 들어가지만 방공제 적용은 임대여부와 무관합니다. 주택에 대해 임대를 놓을 수도 있다고 보는 개념이며 주담대 한도 심사시 방공제를 적용한 한도가 산출됩니다.

 

 

임대차 없을시 주택유형별 방공제

구분		적용대상 방수
아파트	임대차 없는 방수가 1개인 경우	1개
	임대차 없는 방수가 2개 이상인 경우
연립주택, 다세대주택	임대차 없는 방수가 1개인 경우
	임대차 없는 방수가 2개 이상인 경우
단독주택	임대차 없는 방이 있는 경우	동 방수
저가주택 (담보가액 2억원 이하)	임대차 없는 방수가 3개인 경우	1개 이상
	임대차 없는 방수가 4개 이상인 경우	2개 이상

 

 

지역별 최우선변제금

지역별로 최우선변제금액이 다르므로 지역별 대출 심사시 방공제 금액이 다릅니다. 아래와 같이 지역별 최우선변제금액 표를 보시고 내 지역에 맞는 방공제 금액을 미리 파악하시기 바랍니다.

서울특별시			5500만원
과밀억제권역	인천광역시	강화군, 옹진군	2500만원
		서구 금곡동, 당하동, 대곡동, 마전동, 불로동, 오류동, 왕길동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지	2800만원
		인천 나머지 지역	4800만원
	구리, 하남, 고양, 수원, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 용인, 화성, 세종시, 김포, 의정부		4800만원
	시흥시	반월특수지역	2500만원
		그 밖의 지역	4800만원
	남양주시	가운동, 금곡동, 도농동, 삼패동, 수석동, 일패동, 이패동, 지금동, 평내동, 호평동	4800만원
		그 밖의 지역	2500만원
경기도	안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시		2800만원
광주, 대구, 대전, 부산, 울산광역시	군지역		2500만원
	그 밖의 지역		2800만원

 

※ 과밀억제권역
수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위해 구분한 권역 중 하나로 산업과 인구가 지나치게 집중되었거나 집중될 수 있어 이전하거나 정비가 필요한 지역

 

 

방공제 계산

계산 방법은 나눠서 보면 매우 쉽습니다. 만약 LTV70% 가정, 서울시의 3억원 아파트에 대해 주담대를 가정하면
1) 대출한도는 3억 X LTV 70% = 2억1천만원
2) 서울시 최우선변제금은 5500만원
3) 실제 대출한도는 2억 1000만원 - 5500만원 = 1억5500만원이 됩니다.

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방공제 면제 방법

그렇다면 방공제가 항상 적용될까요? 다음 3가지 조건은 방공제를 적용하지 않습니다.

1) 생애최초 주택 구매시
조건은 LTV 70% 이상, 특례 구입자금 보증에 가입하는 경우 방공제 면제됩니다.

2) 신생아 특례대출

주택가격 3억원 이하일 때

3) MCI 혹은 MCG 가입
신용보증을 가입하여 리스크를 보장하는 보험 방식으로 방공제를 적용받지 않아 LTV한도까지 대출이 가능합니다.

MCG(모기지 신용보증)는 한국주택금융공사에서 취급하며 전용 84제곱 이하, 3억원 이하의 주택 구입시 가입 가능합니다. 차주가 보증료는 직접 부담해야 하며 10만원 정도입니다
MCI(모기지 신용보험)는 서울보증보험에서 취급하며 은행이 보증료를 부담하며 대신 대출금리는 높아질 수 있습니다.

 

 

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