아파트분양 청약 도전 및 당첨시 자금조달 계획 세우기

주택 청약 도전할 때 혹은 당첨시 가장 고민되는 것은 내 자금으로 아파트를 분양받을 수 있는지입니다. 때문에 개인 보유 자산 및 대출 계획을 잘 세우셔야 하는데요 오늘은 아파트 당첨시 자금조달계획은 어떻게 세워야 하는지 방법을 단계적으로 소개드리겠습니다.

 

 

 

[목차]

 

1. 계약금

기본적으로 아파트 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%입니다. 계약금은 아파트 당첨 후 한달 이내에 계약할 때 납부해야 합니다. 보통 선분양하는 아파트 건설사업은 입주자들의 분양대금 및 PF대출을 일으켜 진행하므로 수분양자의 계약금이 들어가야 공사가 시작됩니다.

 

 

2. 실거주의무가 있는가

분양받은 아파트가 규제지역으로 거주의무가 있는 경우에는 3년의 유예기간을 주긴하지만 3년안에 입주하여 2년을 실거주 해야합니다. 이 거주의무에 따라 자금조달계획이 크게 달라칩니다. 비규제 지역은 실거주 의무 없습니다.

 

 

3. 중도금

중도금, 잔금을 내가 대출받아 내는 방법이 있습니다. 먼저 중도금 대출을 받게될텐데 보통 전체 분양대금의 60% 입니다 중도금 대출의 경우 분양자들을 모아 집단대출을 일으킵니다. 보통 개인이 은행에 대출을 받을 경우에는 DSR, DTI의 소득 대비 상환능력을 심사하지만 중도금 대출의 경우 LTV만 따져 대출을 실행해줍니다. 따라서 지역에 따라 50~70% 수준으로 LTV가 책정되기 때문에 비규제 지역의 경우는 중도금 60%를 모두 받을 수 있습니다.

4. 잔금대출

계약금은 자부담했고 중도금 대출을 실행하여 보유하고 있다면 입주시점에 나머지 30% 잔금을 내야합니다. 잔금은 잔금대출을 받게됩니다. 이때 잔금대출은 중도금대출을 갚고 나머지 잔금을 부담하기 위한 대출입니다 중도금대출의 경우 갖고 잔금대출의 일부로 대출이 옮겨가는 대환대출의 성격을 띄게됩니다. 보통은 중도금대출보다는 잔금대출을 더 큰 금액을 받을 수 있습니다.

 

중도금대출은 분양가에 대해 비율로서 받게되며 잔금대출은 입주당시의 감정가 대비해서 그 비율로써 대출을 받게됩니다. 보통은 분양가보다 감정가가 높기때문에 주변시세가 높다면 잔금대출로 중도금대출 상황 및 30% 잔금까지도 납부할 수 있게 됩니다.

 

여기서 아파트 공사기간동안 저축을 열심히 한다면 잔금대출 규모를 조금이라도 줄일 수 있게됩니다. 하지만 잔금대출은 주택담보대출이기 때문에 LTV외에 DSR 40%를 보게됩니다. 따라서 큰 금액을 대출하기 위해서는 본인의 연봉, 소득이(상환능력) 높아야 합니다.

 

 

5. 거주의무 없을때 세입자 받기

계약금을 자납하고 중도금대출을 실행했다면 잔금 시점에 전세를 받는 방법이 있습니다. 그렇게 되면 전세가가 잘 나온다면 잔금대출을 크게 받지 않아도 됩니다 분양금이 다음과 같이 납부되는 것입니다.
계약금 10% 자납

중도금대출 60% + 잔금 30% = 전세금 받아 납부 + 나머지 금액 자납 등

다만 이렇게 되면 전세금만큼을 내가 조달하지 못하면 분양받은 집은 못들어가고 전세를 돌려서 집의 소유권만 유지하게 됩니다.

 

 

6. 거주의무 있을때 세입자 받기

거주 의무가 있을 때는 내가 결국 실거주를 해야 하기때문에 3년 유예기간 만큼이 최대 전세 줄 수 있는 기간이 됩니다. 하지만 보통 2년단위 계약하므로 전세 연장을 해주지 않을거라면 2년차에 내가 들어가서 살 계획을 세워야 합니다. 따라서 세입자 보증금을 2년 차에는 내가 충당해야 합니다.

 

세입자 입장에서도 실거주 조건을 채우려는 임대인때문에 계약갱신청구권을 사용하기 어렵습니다. 그렇다면 세입자 입장에서도 전세가를 다 주고 싶을까요. 따라서 실거주 조건이 있어 2년만 살 수 있는 전셋집은 전세가 상대적으로 저렴합니다.

 

 

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